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2021仅三成受访者成功购房2022楼市存回升机会 中指调查

2022-01-11 21:46  作者:admin 点击:次 

  为持续反映中国居民置业心态,中指调查每月底持续开展对全国城市居民的置业意愿调查,并基于调查数据形成分析报告(

  本次调查依托CREIS中指·云调研(点击试用)平台形成问卷。通过房天下网站平台、房天下经纪云、中指调查公众号以及中指研究院各分院等渠道进行问卷收集。本次共计收集问卷约8000份。现将问卷填答情况进行系统汇总,供行业和社会各界参考。

  ①2021年置业状况:仅三成受访者成功购房,多以换房改善、首套房需求为主。

  ②购房需求止跌回升:12月受访者购房需求占比较上月提升15个百分点,购房需求回升至中等水平。

  ③刚需购房节奏增加:12月全国刚需购房人群占比达到26%,近半年来需求占比呈现波动上升趋势。

  ④政策宽松预期较强:12月22%的人预期政策将会继续宽松,较上个月提升4%,政策放松预期呈现持续上升。

  ⑤置业意愿大幅改善:12月49%的受访者购房意愿强于上个月,占比较上个月提升25个百分点,置业意愿出现大幅提升。

  ⑥ 2022年购房预期:置业者认为2022年楼市运行偏弱,市场存缓慢回升机会,超七成受访者将在2022年进行置业,整体购房意愿更强。

  与往期调查基本一致,此次参与调查的受访者主要以二线为主,一线和三四线相对较少。看城市能级和年龄,受访者中,绝大部分是在较高能级城市工作的青年,主要集中于27-36岁,是目前购房需求的主力军,看区域分布,受访者多在经济活力较大的国家级城市群工作和居住,因为这些地区房地产市场相对更有活力。

  购房置业需求止跌回升,一线改善最为突出:本次调查中64%的受访者拥有购房置业需求,占比较上月提升15个百分点,伴随政策定调放松,市场预期引导逐步显效,计划购房置业需求出现止跌回升趋势,市场悲观预期逐步减弱;分能级来看,各能级城市的受访者有购房计划的占比均出现上升,其中,一线城市购房需求提升最为显著,环比上月提升32个百分点,二线市场需求逐步恢复,环比提升14个百分点,其他能级城市变化幅度较小;分区域来看,长三角、长江中游、海峡西岸购房需求改善最为明显,环比增加超20%,珠三角、成渝、山东半岛、中原、关中等区域环比均呈现小幅提升,京津冀市场改善最弱。

  图:2021年01月-2021年12月受访者有购房计划的占比(全国和分能级)

  购房节奏稳中有升:2021年12月,计划半年内买房的占比提升至18%,与上个月相比回升4个百分点;计划半年到1年内和1~2年购房的占比分别为40%和29%,整体计划置业时间保持不变。近期楼市政策开始出现边际放松,逐步引导市场预期改变,置业观望情绪逐步减弱,置业计划出现提前迹象。

  居住结构:从家庭居住状态来看,未结婚人群多与父母同住,其占比达到25%,而独居占比仅为11%;已婚人群多选择购置新房独自居住,其中夫妻同住、夫妻与子女同住的占比分别为23%和26%,占据市场重要地位;受婆媳关系、房屋限制、功能使用等因素影响,三代同居、夫妻与父母同住的占比较少。整体来看,夫妻同住、夫妻与子女同住的居住结构依然占据主导地位,而独居、三代同堂的居住需求依然相对较弱。

  刚需+改善购房需求逐步提升:伴随市场逐步回归理性、房企降价促销、贷款利率下滑等利好因素影响,拥有真实购房需求人群陆续开始进行置业。从近期购房需求变化来看,刚需购房人群占比明显提升,2021年12月刚需购房人群占比达到26%,较年中提升约15个百分点;改善需求出现小幅增加,逐步提升至32%;其他类型购房需求呈现波动下滑趋势。

  计划看房占比创新高:伴随政策环境、市场环境略有改善,看房计划逐步提上日程,本月受访者准备看房占比继续提升,计划看房占比升至84%,较上月提升4个百分点。从不同能级来看,一线%的受访者计划进行看房,二线城市看房计划也位居高位,三四线城市、县城看房计划提升较为明显。整体来看,购房情绪逐步提升,看房计划再创新高,房企应强化营销服务,促进客户来访转化率提升。

  置业到访占比位居高位:12月,有84%的受访者表示曾到访过售楼处或中介场所看房,较上月提升7个百分点;从近期置业到访占比变化来看,购房者关注楼盘动态有所提升,到访楼盘占比出现回升迹象。从不同城市等级来看,受访者到访率随城市能级降低而呈现下降趋势,其中,一线%,环比出现明显提升,二线降价促销活动力度提升,到访占比小幅增加。

  渠道、老带新占比小幅提升:三季度住宅市场快速降温后,目前整体市场成交较为低迷,营销力度大幅提升,其中渠道拓客、老带新的营销方式力度呈现波动上升趋势,12月渠道拓客、老带新客户来源占比分别达到47%、45%,成为目前市场营销的重要方式,其中一线渠道营销已经成为主要方式,占比达到58%。近年来,天猫、贝壳、房企线上工具快速发展,房企积极进行营销创新,直播、线上客户端、旗舰店等网络营销日益占据重要地位,通过明星流量等方式持续扩大品牌影响力。

  楼市政策放松预期提升:伴随市场运行持续低迷,政府定调转向,地方开始通过人才购房补贴、放宽落户条件、降低公积金贷款门槛、放贷周期缩短等方式边际放松保障市场平稳运营。12月调查数据显示,22%的人预期政策将会继续宽松,较上个月提升4%,政策放松预期呈现持续上升趋势;有30%的受访者预期未来楼市政策将会趋紧,政策收紧预期呈现持续波动下滑。整体来看,9月底以来中央及各部委频繁释放房地产维稳信号,房地产调控政策底逐步显现,但中央经济工作会议持续强调“房住不炒”基调,未来调控基调或将长期坚持,大幅放松措施或有限;伴随“房地产是支柱产业”、“因城施策促进房地产良性循环和发展”的表态,行业政策环境改善预期将进一步明确,部分过度偏紧的政策有望迎来微调改善,资金端、政策端等均将发力促进房地产业实现良性循环。

  一线政策仍保持严格,关中、哈长放松预期较强:在不同能级城市中,一线城市需求旺盛,市场支持力度较高,有43%的受访者认为未来政策依然保持相对严格态势;二线、三四线城市放松预期均较高。在不同区域中,关中、海峡西岸、山东半岛、中原城市群政策放松预期提升较为明显,长三角、珠三角收紧预期降至相对低位。

  房价下跌预期稳中微升:伴随楼市逐步回归理性,房价上涨预期明显减弱,整体房价预期趋于稳定,房价下跌预期有所提升。据调查显示,约五成的受访者认为所在城市的房价将会持续保持平稳,认为房价下跌的占比升至18%。

  三四线和京津冀、哈长城市群区域房价下跌预期较强:在不同能级城市,三四线房价下跌预期最为强烈,12月三四线房价下跌预期占比提升至25%,二线城市房价下跌预期也达到15%,一线城市市场韧性较强,房价上涨占比依然处于高位,达到47%。近几年京津冀市场持续处于低迷状态,多数环京城市房价表现小幅持续阴跌态势,短期房价将延续下跌;哈长城市群自2019年调整以来,市场热度处于相对低位,2021年下半年以来市场快速降温,房价出现明显下滑,短期市场较难出现转向;长三角区域市场预期有所恢复,上涨预期环比有所提升,市场持续下滑预期有所缓解。

  2022年收入预期较为乐观:伴随疫苗推广注射、特效药紧急批准上市,社会逐步进入后疫情时代,经济活动持续恢复正常,各个行业正常运营,2022年收入预期相对较为乐观,据调查显示,约38%人群认为2022年工资会有所上涨,年收入规模将小幅增加,40%人群认为2022年整体工资基本保持不变,仅14%人群认为未来工资会有所下滑。

  三四线工资上涨预期较强,长三角、珠三角收入预期稳定:在不同能级城市,三四线收入预期增加最为强烈,据调查显示,预期2022年收入增加人数占比达到46%,为各能级城市最高水平,而一线城市房价上涨预期最弱,仅有28%人群认为未来收入会小幅增加,近26%人群认为工资水平会出现下滑,远超全国平均水平。分区域来看,长三角、珠三角区域2022年工资预期以稳定为主,占比均超40%,收入上涨预期处于相对低位;京津冀、长江中游、哈长、辽中南对未来工资预期相对较为乐观,认为收入水平上涨占比均超40%。

  12月,伴随中央、地方逐步出台稳楼市措施,叠加房企开启降价促销、房贷利率下降、购房补贴力度提升等利好信号释放,市场观望情绪开始有所减弱,部分人群逐步将购房计划提上日程,购房意愿出现明显反弹趋势,据调查显示,49%的受访者购房意愿强于上个月,占比较上个月提升25个百分点,购房者置业氛围出现大幅改善,刚需购房人群积极入市。

  图:2021年07月-2021年12月受访者相比上月本月购房意愿的态度变化

  各线置业意愿均有明显提升:12月各线城市置业意愿均有大幅改善,其中一线城市置业意愿依然处于相对高位,约65%受访者表示置业意愿强于上月;二线置业意愿改善最为明显,有50%的人群购房意愿强于上个月,占比较上月提升27个百分点。伴随2022年新年开启,银行新增贷款额度受限现象将逐步消失,放贷周期将出现大幅改善,叠加政策预期引导、地方购房资金支持,刚需购房者开始逐步入市,带动置业情绪改善。

  意愿最强:本月长三角、辽中南、中原、山东半岛等地区有50%受访者购房意愿强于上个月,占比较上个月出现明显提升,伴随政策开始转向、资金支持逐步发力,带动购房需求出现大幅回升,长三角积压需求陆续释放,辽中南、中原、山东半岛逐步提振市场信心,整体置业意愿明显高于其他区域。

  意愿最弱:成渝市场下半年开始持续回调,市场呈现快速降温,京津冀市场持续低温,短期市场改善预期相对较弱,整体区域购房者意愿依然相对较弱,购房意愿提升幅度相对较小,与其他区域相比,占比处于相对低位,整体购房意愿下降占比依然相对较高。

  购房人群占比仅占33%:2021年下半年信贷快速收紧,导致市场超预期降温,成交置业出现明显下滑,据调查显示,2021年度约33%人群进行置业,购房人群多为刚性需求,其中改善置业占比约为33%,首套刚需购房占比达到26%;未进行购房人群占比达到67%,尤其是下半年市场快速降温,房企降价促销现象明显,40%未购房受访人群认为未来房价仍会持续下跌,当前购房价格不合适,24%未购房者是受信贷收紧影响,购买力明显压缩,被迫购房计划延后。

  珠三角、京津冀、成渝区域购房占比较高:从各线城市来看,一线置业需求较为旺盛,购房人群占比最高,达到46%,三四线市场需求释放较弱,多数城市市场持续低迷。从各区域来看,珠三角、京津冀、成渝、海峡西岸、长三角区域购房占比较高,2021年置业人群占比均超30%。

  置换意愿持续走弱:伴随市场逐步降温,二手房价有所下滑、出售活跃度减弱,导致业主置换能力下降、低价转让周期延长,整体换房置业意愿出现明显下滑,截至2021年底,换房置业意愿降至36%,其中一二线换房置业意愿下降最为显著,较9月份均下降近10个百分点。

  置换周期延长:下半年以来市场成交持续低迷,尤其是深圳、上海、成都、无锡、合肥等出台二手房指导价城市,受成交指导价、贷款额度受限影响,二手房市场出现快速下行,甚至市场出现冰封现象,导致置换购房周期出现明显延长,截至2021年底,1个月内完成置换人群占比仅占16%,1-3个月、3-6个月完成置换比例提升至46%、31%。整体来看,受房价下跌、市场交易活跃度下降影响,整体置换周期出现不同程度延长。

  三居室依然占据市场主导地位:三居室依然是市场主要的购房需求,据调查显示,2021年购房人群中约42%占比购买三居户型,二居室市场需求位居其次,有28%置业者选择二居户型,整体占比较去年有所下滑;伴随三胎政策全面放开、鼓励生育政策持续加码,四居室购房占比同比出现小幅提升,2021年购房占比约为16%;一居室、五居室市场需求占比相对较小,约占市场份额7%左右。

  二线、三四线三居室占比较为突出:二线、三四线城市房价相对较低,购房压力相对较小,三居产品需求占比均超40%,而一线购房门槛较高、付款资金压力较大,三居以上大户型占比相对较低,一居、二居户型占比高于其他能级城市。从不同区域来看,关中、长江中游城市群三居户型占比相对较高,而长三角、珠三角房价相对较高,三居户型占比相对较低,哈长、辽中南等区域家庭人口相对较少、人口持续流出,大户型需求相对较弱。

  市场仍以80-120平刚需、刚改产品为主:据调查显示,2021年购房人群中约70%占比购买80-120平产品,成为目前市场主要产品结构,其中80-100平、100-120平产品占比分别为36%、34%。从各线成交结构来看,一线平产品需求占比相对均衡,二线平产品为辅,而三四线平产品为辅。从各个区域成交结构来看,长三角、珠三角100平以下产品需求较为旺盛,长江中游、关中、中原、山东半岛、海峡西岸等区域100平以上产品需求占比相对较高,改善需求较为活跃。

  超七成准备置业:伴随近期政策预期转向,贷款、补贴等购房支持力度提升,叠加近期市场回调后房价处于阶段性低位,刚需及改善购房群体开始积极入市,据调查显示,计划于2022年进行购房置业人群占比达到74%,其中购房意愿较2021年更强占比达到69%,他们认为2022年市场或将逐步恢复,短期低迷行情将逐步减弱,近期或将成为短期置业最佳时期。

  ◆一线购房需求最为突出,辽中南、哈长、中原、海峡西岸购房意愿较强

  一线置业需求最为突出:从受访者对2022年购房区域选择来看,一线%,伴随人口快速流入,整体刚需置业需求较为旺盛,二线%。

  辽中南、哈长、中原、海峡西岸等市场持续较弱区域购房意愿较强:伴随市场持续走弱、房价逐步阴跌后,刚需购房需求占比有所提升,2022年购房置业意愿均超80%。

  提前置业条件:伴随调控政策逐步触底,2022年市场调整或将出现触底回升现象,市场交易活跃度或将进一步提升。据调查显示,38%受访者认为房价下跌是刚需快速置业最为有效的方式,当房价下跌幅度达到10%时,对市场活跃度提升效果最为显著;房贷利率下降也将有效刺激需求逐步释放,当贷款利率下降2-5个基点时对市场的刺激效果较为明显;首付比例下降和政府补贴力度提升对置业者购房节奏影响力度相对较小,其中首付比例下降至25%、20%时,更有利于刚需购买力进行入市,能更好满足刚需客户购房需求。

  受近期市场调整影响,受访者认为对明年楼市整体仍将延续理性、观望的发展态势,短期楼市依然较为低迷;而部分购房者认为伴随政策逐步改善,明年楼市运行或将逐步恢复,甚至出现缓慢升温的趋势,短期或将成为市场抄底的重要时间节点。整体来看,置业者认为2022年楼市运行相对偏弱,市场或将呈现由低迷向上缓慢恢复的发展趋势。

  总结来看,伴随政策预期引导、购房资金支持力度提升,市场置业能力逐步改善,置业观望情绪有所缓解,叠加房贷利率下滑、房企降价促销影响,刚需购房者逐步入市,整体购房需求出现止跌回升,购房意愿出现明显改善;短期市场预期有所提升,置业者认为政策调控底部已现,未来边际放松政策或将陆续出台,带动市场逐步触底恢复,短期房价回调至合理区间,或将成为刚需置业购房窗口期。

  ◆企业策略建议:抓住刚需置业机会,针对性推盘营销,资金充裕房企提升人口流入型城市拿地力度

  9月底以来中央频繁释放房地产维稳信号,房地产调控政策底逐步显现,近期高层再次表态“房地产是支柱产业”、“因城施策促进房地产良性循环和发展”,行业政策环境改善预期将进一步发力,部分过度偏紧政策有望迎来微调改善,资金端、政策端将发力促进房地产业实现良性循环,或将带动市场成交快速达到触底,未来市场预期逐步改善;短期刚需置业人群比例或将持续回升,售楼部到访积极性有所增加,其中一线、长三角、长江中游等城市购房需求改善较为明显,建议针对性进行推盘,提升优惠力度与服务水平,增加客户来访转化率,提升销售回款金额。对于投资端来说,一线及长三角、珠三角等人口持续流入型城市,市场刚性需求相对较强,在政策、资金支持刚需型合理购房的基调下,或将支撑未来市场率先进行反弹,叠加近期土拍市场热度处于相对低位,建议资金充裕房企可加大深圳、杭州、合肥、上海等刚需购房需求旺盛型城市投资力度,实现低成本增加土储。

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